Aumento de Edificabilidad en la ciudad de Quito mediante el diseño de edificios Eco-eficientes y la Aprobación de la Matriz de Ecoeficiencia

Resumen de la normativa emitida por el Municipio de Quito para la obtención de pisos adicionales para edificar, mediante el diseño de edificios eco-eficientes y la Aprobación de la Matriz de Ecoeficiencia (En.Te Arquitectos).

Sostenibilidad para Arquitectos

Es de mucho agrado, para quienes nos desempeñamos dentro del ámbito de la arquitectura sustentable, saber que el municipio de Quito ha iniciado un proceso para promover la construcción sostenible, el cual está vinculado con la autorización para incrementar el número de pisos edificables en ciertos sectores de la ciudad de Quito.

En la resolución No. 13-2016, emitida por la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito en junio del 2016, se detallan los casos en los que una edificación podrá aplicar al incremento en el número de pisos; siendo estos:

Proyectos en lotes dentro de las Zonas Urbanísticas de Asignación Especial (ZUAE).
Proyectos Urbanísticos Arquitectónicos Especiales.
Proyectos de intervenciones prioritarias, o equipamientos zonales o distritales, calificados por el Concejo Metropolitano.
Proyectos en los cuales es factible la redistribución del COS PB
Proyectos que privilegien la reutilización de aguas servidas, garanticen limitaciones de consumo de energía y agua, y en general los que sean un aporte paisajístico, ambiental y tecnológico para la ciudad.

Siendo el punto 5 el que vamos a explicar en esta entrega, debido a la relación directa que posee con el diseño y arquitectura medioambiental.

Según la resolución No. 13-2016, el aumento de pisos para edificaciones que consideren estrategias de diseño sustentable deberán atenerse a las siguientes condicionantes:

Implantarse en lotes iguales o mayores a 400m2.
Implantarse en lotes con usos M, R2, R3 y Equipamiento
Implantarse en lotes dentro del área de influencia del sistema de transporte integrado metropolitano (Ver imagen 1).
Implantarse en lotes que den frente a una vía no menor a 12m (incluido aceras).
En lotes que den frente a dos vías, todas tendrán un ancho mínimo de 12m.
No implantarse en zonas de riesgo no mitigable.
No podrán aplicar al incremento de pisos bajo esta figura los lotes que se encuentren en zonas reguladas por planes especiales debidamente aprobados por ordenanzas.
Los proyectos implantados en lotes con ocupación aislada deben acogerse a la matriz de eco-eficiencia No. 1 (ver Tabla 3), y los proyectos ubicados en lotes con otro tipo de ocupación deben acogerse a la matriz No. 2 (ver Tabla 4).
Para optar por el incremento de número de pisos, los proyectos deben cumplir con la matriz de eco-eficiencia energética, la cual será calificada bajo procedimiento especial, y cuya puntuación será la que determinará el número de pisos adicionales aprobados para cada proyecto (en base al número de pisos determinado por el PUOS).

Imagen 1: Área de influencia del sistema de transporte integrado (Secretaría de Territorio, 2016).

Resumiendo, los promotores que deseen adquirir más pisos para edificar dentro de las zonas de influencia de paradas del sistema de transporte metropolitano (ver imagen 1), necesariamente deberán implementar estrategias de diseño sustentable, para así cumplir con la matriz de eco-eficiencia (además de cumplir con el resto de parámetros mencionados arriba). La escala de calificación para determinar el número de pisos adicionales para edificar se establece en la Tabla 1.

Tabla 1: Rango de calificación para pisos adicionales (Secretaría de Territorio, 2016).

La casilla de “Rango de Calificación” se refiere al porcentaje por cumplir dentro de la matriz de eco-eficiencia, y sirve para determinar el incremento de pisos adicionales en relación al PUOS de cada lote. Es importante recalcar que las zonas de influencia de las paradas de corredores exclusivos de transporte (eco-vía, trole, etc.), tienen un límite máximo del 50% de pisos adicionales; mientras que las zonas de influencia de las estaciones del metro pueden llegar hasta el 100% de pisos adicionales en relación al PUOS. Como ejemplo, si tenemos un lote dentro de la zona de influencia del metro, en el cual el límite máximo en altura es de 6 pisos, y queremos edificar hasta 9 pisos, debemos cumplir como mínimo con el 70% de puntos posibles en la matriz de eco-eficiencia del Municipio, para así poder adquirir estos tres pisos adicionales (50% del PUOS).

A diferencia de las zonas ubicadas dentro del régimen ZUAE, donde solo se pueden adquirir hasta dos pisos, los lotes con influencia de paradas del sistema de transporte metropolitano podrán adquirir una mayor cantidad de pisos adicionales, dependiendo del PUOS y del porcentaje obtenido en la matriz de eco-eficiencia.

Adicionalmente, esta disposición ofrece la posibilidad de obtener puntos extras dentro de la matriz de eco-eficiencia, siempre y cuando se cumpla con rangos de densidad ocupacional por m2 construido (aplica únicamente en edificaciones cuyo uso mayor sea vivienda). La Tabla 2 explica este beneficio.

Tabla 2: Puntaje adicional por densidad habitacional en proyectos de vivienda (Secretaría de Territorio, 2016).

Se asume que la razón para brindar este beneficio es premiar a los proyectos que promuevan una mayor densidad ocupacional, lo que podría ser potencialmente beneficioso dentro de estas zonas que poseen nodos de transporte público masivo cercanos.

El municipio determinó dos matrices de eco-eficiencia, una para lotes con uso de suelo aislado (No.1) y la otra para el resto de tipos de ocupaciones (No.2). Un resumen de dichas matrices, junto con el objetivo de cada medida, se muestra a continuación.

Tabla 3: Resumen Matriz de eco-eficiencia No.1. Para lotes con ocupación aislada.

Tabla 4: Resumen Matriz de eco-eficiencia No.2. Para lotes con otro tipo de ocupación.

Esta resolución emitida por el municipio es un esfuerzo destacable para incentivar al diseño de edificaciones eficientes en el uso de recursos, y que simultáneamente se acoplen de mejor manera al entorno natural y construido. Hay algunos aspectos que deberían ser implícitamente incluidos a futuro, como confort térmico, calidad interior del aire por ventilación natural e iluminación natural; pero es perfectamente comprensible que esta norma tenga que aun refinarse y pulirse debido a su reciente implementación. Esperemos que a futuro este requerimiento no sea exclusivamente aplicable para la compra de pisos, sino que se incluyan aspectos de sostenibilidad para todas las edificaciones nuevas de la ciudad, priorizando beneficios e incentivos para dueños de proyectos y promotores, lo cual es vital para dinamizar el movimiento de diseño sustentable, el cual, lamentablemente, aún es insípido en la ciudad debido a la falta de demanda desde el sector de la construcción.

Conclusión

En.Te se encuentra realizando en la actualidad los estudios preliminares para la compra de pisos adicionales de un proyecto ubicado en la zona norte de Quito. Es un desafío importante porque se requiere alcanzar como mínimo el 70% del puntaje de la matriz de eco-eficiencia (tipo de lote aislado), afortunadamente poseemos con el conocimiento y la experiencia necesaria para enfrentar este proyecto, y contamos con la seguridad de alcanzar satisfactoriamente las metas propuestas por el cliente dentro de los plazos estimados. Hasta el momento, los estudios preliminares determinan que dicho proyecto potencialmente alcanzará el 74.3% de los puntos totales de la matriz, sin tomar en cuenta los puntos adicionales por densidad, que en el peor de los casos representarían 3 puntos extras. Esto significaría un incremento de pisos de hasta el 50%, valor necesario para que el cliente pueda obtener réditos económicos de este proyecto.

Para mayor información sobre este tipo de proyectos, o sobre la nueva normativa para compra de pisos en zonas de influencia de transporte metropolitano, no duden en consultarnos haciendo clik aquí, o en la pestaña de contacto en la parte izquierda de la pantalla.

Referencias

Resolución No. 13-2016 (junio de 2016). Secretaría de Territorio, Habitat y Vivienda; Municipio del Distrito Metropolitano de Quito.

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